Chính phủ ban hành quy định tăng mức đặt cọc khi đấu giá quyền sử dụng đất ở và siết chặt chế tài xử lý hành vi bỏ cọc

Ngày 06 tháng 01 năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về việc xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Nghị quyết này quy định rõ về mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá, cũng như xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền, nhằm tăng tính ràng buộc và minh bạch trong hoạt động đấu giá đất.

          Theo đó, quy định mức đặt cọc để ngăn chặn tình trạng “trả giá cao, rồi bỏ cọc”: Trước đây tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) quy định người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân trước đây chỉ phải nộp tiền đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm. Trên thực tế thời gian qua đã xuất hiện tình trạng một số cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá đã trả giá rất cao trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích đầu cơ, tạo “sốt ảo”, sau đó không thực hiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến bỏ cọc và làm thất thu ngân sách nhà nước, mất ổn định thị trường bất động sản. Để khắc phục tình trạng này, Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP quy định cụ thể: Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, mức tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Việc nâng mức đặt cọc này nhằm đảm bảo người tham gia đấu giá thật sự có năng lực tài chính và ý định mua đất nghiêm túc, đồng thời giảm thiểu hành vi trục lợi và bảo vệ tính công bằng, minh bạch trong đấu giá.  Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị Quyết là quy định chặt chẽ về xử lý vi phạm sau khi trúng đấu giá: Cùng với việc tăng mức đặt cọc, Nghị quyết cũng đưa ra biện pháp xử lý nghiêm đối với người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cụ thể: Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá: Bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở trong thời hạn từ 02 năm đến 05 năm. Trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá: Bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 06 tháng đến 03 năm. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đồng thời là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấm tham gia đấu giá. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá, cơ quan này sẽ xem xét, ra quyết định cấm tham gia đấu giá và đăng tải công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.

          Thời hạn hiệu lực và nguyên tắc áp dụng: Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 06/01/2026 đến hết ngày 28/02/2027. Trong thời gian Nghị quyết có hiệu lực, nếu các quy định về tiền đặt trước và xử lý vi phạm trong đấu giá đất ở tại Nghị quyết này khác với các văn bản pháp luật khác, thì áp dụng theo quy định của Nghị quyết này. Nếu sau thời điểm này có văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành và có hiệu lực, các quy định tương ứng trong Nghị quyết sẽ chấm dứt hiệu lực.

          Việc tăng mức tiền đặt trước và siết chặt chế tài đối với người trúng đấu giá vi phạm là giải pháp quan trọng nhằm: Ngăn chặn tình trạng đấu giá ảo, bỏ cọc gây thất thu ngân sách; Đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong đấu giá quyền sử dụng đất; Góp phần ổn định thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và tăng cường kỷ cương, kỷ luật trong hoạt động đấu giá tài sản công.

                                                                             Đỗ Toàn - Phòng PBGDPL